독서평: 부동산 투자의 정석 (10년 후에도 변하지 않을)

제목: 부동산 투자의 정석 (10년 후에도 변하지 않을)

저자: 김원철

가격: 14,400원

소개

“우리가 알아야 할 것은 누군가의 성공담이 아닌,
누구라도 성공할 수 있는 원리다!”
활황을 넘어 불황까지, 살아남은 자만이 아는 불변의 투자법

장기적인 경기침체와 저금리 시대에 부동산을 투자처로 꼽는 이들이 늘어나면서, 하루가 멀다 하고 각종 투자서들이 쏟아져 나오고 있다. 문제는 부동산 호경기에 그저 운 좋게 얻은 수익으로 고수를 자처하는 이들이 무조건 자신을 따라 하라고 부추기는 지침이 매우 위험하다는 것이다. 부동산은 생물과 같아서 시기와 이슈, 인간 심리에 매우 큰 영향을 받는다. 따라서 오랜 시간 부동산 불황과 활황 시절을 골고루 겪으며 일정 수익 이상을 거둬 살아남은 자만이 ‘불변의 투자법’을 이야기할 수 있다.

십수 년 전, 전세 보증금 2,500만 원으로 투자 시장에 뛰어들어 3년 연속 1,000%라는 거짓말 같은 수익률을 거두며 성공적인 투자자 대열에 합류한 저자 김원철 대표는 아파트, 토지, 분양권, 상가, 경매 등 부동산의 다양한 대상에 투자한 경험을 바탕으로 2004년부터 지금까지 13년간 강의를 해왔다. 특히 그는 이름만 들어도 알 만한 현재 대한민국 부동산 고수라고 불리는 이들을 직접 가르쳤으며, 출간된 지 10년이 지나 절판된 그의 전작 『부동산 투자의 정석』은 지금도 부동산 분야의 필독서로 꼽히고 있다.

저자는 거의 10년 만에 새롭게 집필한 이번 책에서 앞으로 10년은 물론, 그로부터 또 10년이 지나도 변하지 않을 투자의 기본과 각 부동산 7가지 대상별 투자 지침, 딱 4년간만 투자해 평생 현금흐름을 창출할 수 있는 그만의 독창적인 투자법을 소개한다.

[예스24 제공]

읽고 나서...

지인 추천으로 신규 발행된 부동산 투자의 정석을 접하게 되었다. 무엇보다 내가 누군가에 경제적 자유로의 길로 초대하고자 함에 적극적으로 추천할 것이다. 기본적을 부동산 재테크를 함에 기본 가이드인 "전세 레버리지"를 통한 부의 축적을 기본으로 하는 점이 가장 마음에 와 닿았다. 또한 각종 부동산 재테크 까페/동호회를 통한 묻지마 투자 등에 대한 경고와 사례는 부동산 경매를 통해 경험한 나를 두고 말한 것이 아닌가라는 생각도 들었다. 사실 저자가 숱한 경험을 통해 얻어내 결과를 단 한 권의 책을 통해 간접체험할 수 있다는 점에서 책은 늘 나에게 새로운 깨달음 준다. 꾸준하게 자기를 채찍질하고 공부해야만 이 험난한 세상을 살아갈수 있다고 말한다. 또한, 극도의 절약을 통해 현재의 삶을 망가트리는 것이 아닌 현재의 삶을 충실하면서 또 다른 방법으로 투자금을 만들어내야 한다고 강조한다. 그렇다. 결국 현재 나 그리고 우리 가족의 풍족한 삶과 행복을 위해 이 모든 행위가 지속되고 있는게 아닌가 한다. 

건강을 잃고는 나머지는 무의미한 행위이고 삶이 될 것이다. 조금은 힘들지만 같이 고민하고 격려하는 우리 가족들을 생각하며 또한번 나를 돌아본다. 부동산 재테크를 한다고 한다면, 책의 제목처럼 정석을 익히고 실천해야겠다.

여담) 책의 이미지 마케팅을 위해 홍성태가 쓴 베스트 셀러 "수학의 정석"과 표지가 비슷했으면 어땠을까 하는 혼자만의 생각을 해본다.

하이라이트 요약 (다소 내용이 길어 스압 주의!)
* 본 책에 하이라이트된 부분만 필사함.

풍요로운 삶을 위해 정작 필요한 돈은 그다지 많지 않다. 게다가 죽을 때까지 ‘돈을 벌 수 있는 기술’이 있다면, 더욱 돈에 대해 여유로워질 수 있다.

부동산 가격의 반등은 결국 대중 모두에게 강력한 비판주의가 자리 잡았을 즈음 시작되었고, 그 반등의 결과는 대단히 혹독했다.

부동산 투자는 2016년 지금 여전히 유효할 뿐만 아니라, 10년이 지나고, 20년, 30년이 지나도 여전히 유효할 것이다.

가장 주목해야 할 사실은 이들에게 반드시 ‘집이 필요하다’는 것이다.

부동산을 필요로 하는 사람들 사이에 내용상의 변화는 있을 수 있지만, 외형상으로 드러나는 그 ‘숫자’만큼은 확실히 ‘증가’한다.

수요와 공급 간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명하다. 바로 이것이 부동산 투자가 여전히 유효한 첫 번째 이유다.

우리나라는 일본의 거품 경제 때만큼 긴 기간의 장기 호황과 긴 시간의 부동산 가격상승이 이루어지지 않았으며, 그와 같은 큰 규모의 상승이 발생한 적이 없다. 결국 부동산 가격은 상식적으로 움직인다. 우리 시장 결제에서 부동산의 가격이 얼마만큼의 거품을 형성하는 지 유심히 살펴보는 것이 미래를 예측하는 데 도움이 되며, 보다 상식적인 일이다.

정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고, 거꾸로 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 것이라는 뜻이다.

부동산 경기가 하락하고 장기화되는 건 장기침체의 시작이 아니라, 투자자 입장에서 기회가 오는 것임을 알 수 있다. 결국 뉴스테이가 주택 임대 시장을 거의 대부분 차지하게 될 것이라는 예측은 지나치게 앞서나간 시각이며, 오히려 정부의 입장을 고려할 때 그렇게 될 가능성은 희박하다고 보는 게 타당하다. 결국 부동산 자체의 한계에 의해 어떠한 경우에라도 수요와 공급의 불일치가 발생할 수 밖에 없다는 이야기다. 투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다.’내 생각이 틀려도 괜찮은 건가”라고.

중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다. 무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2,000만~3,000만원씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다. 부동산은 활황과 불황을 반복하게 되는데 불황이 있기 때문에 이렇게 투자할 수 있는 부동산이 만들어진다. 부동산의 전세가와 매매가 차이가 적어진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수 대상이 된다. 중요한 것은 이것이다. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것. 자금의 일부는 현금으로 보관하는 것도 방법이다.

매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다 주지 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 실제로 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아할 일인 것이다. 전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 시점에, 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심이다. 투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다.

전세레버리지 투자는 어떤가? 전망이 어떻든 큰 영향을 받지 않는다. 전망이 맞으면 맞는대로, 틀리면 틀리는 대로 문제가 없다. 수요가 많고 공급이 적으면 당연히 가격이 오른다. 문제는 가격이 얼마쯤 올라야 적당한지, 얼마가 오르면 거품인지를 판가름하는 기준이 없다는 것이다. 이러한 투자 방식이 우리를 순식간에 부자의 세계로 데려다 줄 고속열차는 아니지만, 최소한 여기에는 막차가 없다. 대출이라는 것이 이런 것이다. 지금은 감당할 수 있다고 해도 언제나 감당할 수 있는 것은 아니다. 레버리지를 안정적인 수준으로 활용하기. 이것이 바로 부자가 되는 지름길이다. 그 지름길에 활짝 핀 꽃이 바로 전세 레버리지 투자다. 그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두 가지다. ‘위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.’ 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위치를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다.

부동산의 챗수를 계속 늘려가는 데는 한계가 있다. 자금이 적은 상태에서 억지로 투자와 주거 조건을 모두 만족시킬 곳을 찾기보다는 이 둘을 분리해서 생각하라. 4년만 투자하라. 4년만 인내하면서 이렇게 투자를 한다면 당신의 인생이 달라진다.

투자 자산은 이렇게 갑자기 불어난다. 투자 자산이 또 다른 투자 자산을 낳기 때문이다. 단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는데 집중하는 것이 더 뛰어난 투자이기 때문이다.

불황기에 투자하는 것이 가장 좋은데 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다. 이때 투자하는 사람들을 일컬어 ‘고수’라고 부른다. 핵심부동산은 우선 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 덜 무너지고, 설령 무너진다고 해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼 때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다.

핵심부동산이란 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상. 장기적으로 볼 때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상. 어떠한 위기에도 크게 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 대상을 의미한다. 대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라. 장기적인 안목이란 그저 “길게 보면 좋아~”라고 표현하는 수준이 아니다. 장기간을 두고 볼 때 다른 어떤 부동산보다 탁월한 성적을 내는 대상을 볼 줄 아는 눈이다. 핵심에 집중하라. 대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라. 핵심 부동산에 집중하면, 설사 좋지 않은 시점에 매수했다 치더라도 세월이 지난 후 최소한 보상이라도 얻을 수 있다.

부동산 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 키워드: New, 역세권, 소형, 강남권, 임대료

재건축에 대해서는 반드시 관심을 갖자. 다만, 투자 가치 있는 재건축물건을 고르려면 시기, 본질적 가치, 가격을 반드시 고려해야 한다. 핵심을 제대로 보고 싶다면 이렇듯 실제 임차인들이 선호할 지역과 대상이 어디인지를 알아보는 노력을 기울여야 한다.

부동산 투자 계에서 고수란 어떤 이들일까? 한다미로 ‘먹고 들어가는 투자’를 하는 사람들이다. 시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하며, 어떤 투자 대상 물건이 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하고, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 나도 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다. 많은 사람들이 관심을 갖는 건 전설적인 투자자들의 ‘투자법’이다. 하지만, 투자법보다 더 중요한 것은 ‘때’다. 투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다. 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라. 경매 낙찰가율은 부동산 경기가 활황이냐 불황이냐를 가늠하는 바로미터다. 다만 부동산 투자계의 진정한 고수는 여기서 한발 더 나아간다. 그들은 바로 이때 완벽하게 먹고 들어가는 투자를 한다. 이를 가능하게 하는 물건은 따로 있다. 당장의 매매가 상승보다는 그 부동산이 평생 돈 맺는 나무가 될 것이냐 아니냐가 더 중요하기 때문이다. 평생에 걸쳐 내게 돈이라는 열매를 가져다 주려면 반드시 이 나무에 ‘성장성’이 있어야 한다. 불황이 오면, 아무리 좋은 수익률을 내는 수익형 부동산이라도 매수자를 구하기 힘들어진다. 바로 이 점을 노려야 한다. 쭉정이들을 쳐내고 알맹이들만 골라내는 능력을 키우는 것, 그것이 고수가 되는 길이다.

투자가치라는 건 수요는 풍부한데 상대적으로 물건의 공급이 제한적일 때 생기는 것이다. 각 지역에서 가장 학군이 좋다는 곳은 그 지역에서 가장 선호도가 높은 곳이 되며 부동산 가격이 가장 먼저 움직이는 곳이므로 우선적으로 고려해야 한다. 부동산은 항상 환금성을 고려해야 한다. 투자 가치가 있다는 말엔 가격이 오른 가능성이 있다는 의미도 있지만, 불황 혹은 위기에도 굳건하게 버틸 수 있다는 방어적인 차원에서의 의미도 포함된다. 해당 부동산에 강력한 개발호재가 있는가? 주변에 개발이 계속 진행되고 있는가? 재건축 등으로 신규 아파트들이 계속 늘어나고 있는 상황인가? 새로운 인구 유입요인이 발생하는가?

투자하려는 게 건축 아파트가 일반 분양분이 많이 나올 수 있는 단지인지, 또 높은 분양가를 매길 수 있는 단지인지를 살피는 것이 핵심 포인트인 것이다. 일반 분양분의 양은 남는 용적률, 일반 분양분의 가격은 아파트가 건축 되는 지역의 가치에 좌우된다. 한 개의 단지로서는 규모가 좀 작은데(500세대 이하) 옆의 단지와 합칠 경우 1,000세대 이상의 규모가 되며, 두 단지가 지어진 연수가 비슷하다면 가능성이 있다. 가격이 저렴할 때 사는 전략이 모든 투자 대상에 적용되는 말은 결코 아니다. 이 말이 진리가 되려면 그 투자 대상이 장기적으로 성장할 가능성이 크고 조정 기간이 단기간에 그칠 게 확실하다는 전제 조건이 있어야 한다. 결과적으로 가격이 많이 올라간 시점에서는 매매해봐야 큰 의미가 없다. 설령 매수한 금액보다 가격이 더 오른다고 해도 중기적인 관점에서 봤을 때 큰 이익으로 돌아오지 않을 가능성이 크기 때문이다.

침체기가 길어지면 주변 아파트의 가격 자체가 떨어진다. 이처럼 떨어진 가격에 고장 10%를 얹은 가격이니 호황기 때의 가격과 비교하면 그 역시 저렴한 것이다. 따라서 반드시 매수해야 한다. 신규 아파트가 새로운 랜드마크가 된다면 당연히 앞으로는 이 아파트를 중심으로 시세가 올라갈 것이기에 옮겨 타야 한다. 핵심지역 주택의 분양권이라면 오래 가지고 가는 것이 훨씬 유리하다.

투자자들은 오피스텔이 아파트와 달리 공급이 용이하다는 점을 각별히 유의해야 한다. 오피스텔은 다르다. 오피스텔은 온종일 또는 상당시간을 거주 공간에서 생활하는 사람들이 찾는 곳이 아니다. 단지 출퇴근에 용이해서, 사무실과 겸용으로 사용할 목적으로 찾는 경우가 더 많다. 오피스텔은 비싼 게 좋은 게 아니라, 싼 게 좋은 것임을 인식해야 한다. 오피스텔 가격의 적정선은 향후 예상되는 임대료 수준을 고려해서 역으로 수익률을 계산해보면 알 수 있다. 트랜드 중에서도 잠깐 반짝하고 사라질 것이 아니라 향후 오랜 시간 꾸준히 수요가 이어질 법한 트랜드를 감지해야 한다. 미래 부동산 트랜드는 다음과 같다. 일부 부촌을 제외하고는 여전히 중소형이 강세를 이어갈 것이며, 그중에서도 소형은 지금과 다른 형태, 좀 더 잘 짜인 구조로 진화하고 점점 더 작은 소형들이 주류가 될 것이다. 오피스텔은 오피스텔만의 장점을 살리고 아파트는 아파트만의 장점을 살리는 것이 유리하다는 것이다. 결국 투자하는 건 성장성이 있는 대상에 배팅하는 일인데, 지나치게 오래된 오피스텔은 성장성이 없다고 보는 게 맞다.

구릉지에 위치한 부동산은 언제나 평지에 비해 발전이 늦다. 만약 평지의 주택과 구릉지의 주택가격이 현재 20%정도 차이가 난다면, 미래에는 그 차이가 100%로 벌어질 가능성도 있다. 만약 대로를 끼고 있는 지역임에도 아직 지가가 그다지 높지 않은 주택이라면 반드시 관심을 둬야 한다. (강남역 사거리 발전속도비교, 삼성역 광역역세권(6개 노선)) 경기가 좋다면 비교 대상지의 주택가격이 지나치게 오른 상황일 수 있고, 경기가 안 좋다면 비교 대상지의 주택가격이 상당히 저평가되었을 가능성이 있다는 것이다. 다만 이때 두 가지를 기억해야 한다. 첫째, 주택에 손을 대지 말고 매도 할 것. 둘째, 되도록 늦게 매도 할 것.

왜 상가주택은 불황기에도 가격이 꾸준히 상승세를 보인 걸까? 월세를 꾸준히 받을 수 있다는 것 외에도 상가주택은 토지를 가지고 있다는 장점이 있기 때문이다. 설령 새로운 지역이 상권으로 부각되고 있다 해도 주변이 막혀 있거나 경사가 심한 위치에 있다면 추가적인 성장은 없을 거라고 보는 것이 맞다. 서울에는 이제 많이 남아 있지 않지만, 전철역 주변에 제1종 일반주거지역으로 지정된 곳이 있다면 관심을 가질 필요가 있다. 개발호재에 대한 이야기가 전혀 나오지 않는 곳에 개인적인 판단으로 바로 뛰어들기보다는 개발 호재 이야기가 나오고 있는 지역 중 현실성 있고 실현 가능성이 큰 곳이 어디인지를 판단하는 것이 중요하다.

상가의 경우 ‘저렴한 가격’이 ‘좋은 입지’보다 더 중요한 이유를 알 필요가 있다. 분양 상가의 경우 분양 팀에서 이야기하는 첫 번째 제안은 무조건 거절하라. 부동산 투자 경험이 많지 않다면 분양상가보다는 이미 완성된 상가를 고려하라고 권하고 싶다. 대규모로 개발된 상가 건물이 아니라, 소규모 빌딩의 1층 상가만 분할해서 파는 경우라면 관심을 가져보자 임차인의 입장에서 얼마만큼의 월세라면 상가를 빌려 장사할 수 있을지 계산해보라. 바로 그 금액이 정확한 월세 수준이 되는 것이고 이를 통해 투자 금액 대비 수익률을 확인할 수 있다. “임대료는 3일 매출액 이내가 되어야 한다.” 해당 상가가 향후 임대료를 꾸준히 올릴 수 있는 곳인지 아닌지를 파악하는 것이 대단히 중요하다.

그런데 이런 절약 노하우에는 한계가 있다. 아무리 절약을 해도 재테크를 위한 종자돈을 마련하기까지는 꽤 오랜 시간이 걸리기 때문이다. 종자돈을 만들기 위해 악착같이 절약하는 정성으로, 더 많이 공부하라. 인생의 성공과 실패는 지식에 달려있다. 여유로운 삶을 위해 노력해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다. 그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다. 이것이야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다.